¿Cuál es la situación actual de la vivienda en España?
Es evidente que tenemos un grave problema con la vivienda en España, y tras muchos debates y nuevas leyes de vivienda, seguimos sin dar soluciones válidas al problema. En este artículo realizamos un análisis del sector residencial basado en datos y compartimos medidas que ayuden a mejorar la situación actual.
La nueva Ley de Vivienda: ¿Una solución parcial?
La nueva Ley de Vivienda se ha centrado solamente en una parte de la problemática, y no ofrece soluciones para el aumento de la oferta de pisos. Además, nos equivocamos cuando demonizamos la figura del promotor y el fondo inmobiliario, todo en nuestra economía gira en torno al beneficio económico, y querer pensar que en la vivienda no va a ser así es engañarse a uno mismo.
La única opción real para crear vivienda protegida a día de hoy pasa por la subvención pública, y no parece que las administraciones tengan en sus cuentas previsiones elevadas en ese sentido.
Así las cosas, teniendo claro que el objetivo debería ser incrementar el número de viviendas, hacerlas más asequibles y sostenibles, deberíamos hacer un ejercicio de honestidad y tratar de ofrecer soluciones que vayan enfocadas a conseguir exactamente eso.
El mercado de alquiler y la escasez de vivienda
El punto más crítico del parque de viviendas actual es la escasez de vivienda.
Según el Informe Sectorial Inmobiliario de Caixabank: “Entre 2020 y 2022 se han creado en España unos 420.000 nuevos hogares”.
En este mismo periodo, el número de viviendas iniciadas apenas ha alcanzado las 300.000, el nivel más reducido desde 1990 si se exceptúa la etapa de la crisis financiera iniciada en 2008.
Esta oferta de vivienda, insuficiente en relación con las dinámicas demográficas, es más acusada en aquellos municipios con mayor crecimiento poblacional, como las grandes urbes, las islas y el arco mediterráneo.
Según las proyecciones de población del INE, en los próximos cinco años (2023-2027) se crearán unos 217.000 nuevos hogares por año, lo que supone una presión demográfica significativa y con importantes implicaciones para el mercado de la vivienda. Y más teniendo en cuenta que el número de nuevas viviendas que se construye actualmente está por debajo de las 100.000 unidades.
El impacto de la subida de los tipos de interés en el alquiler
Esa escasez de vivienda será aún mayor si cabe en el mercado del alquiler pues la subida los tipos de interés empujará a una parte de la demanda al alquiler y hará que la diferencia entre oferta y demanda sea aún más grande.
Cambios en las necesidades habitacionales de la sociedad: Tendencias actuales y futuras en el sector residencial
Otra de las variables a tener en cuenta es el cambio que hemos experimentado en cuanto a las necesidades habitacionales de la sociedad actual. La media de habitantes por hogar en la actualidad en España se sitúa en 2.5, con una clara tendencia a reducirse. Y con previsiones de situarnos en cifras cercanas al 1.5 en los próximos 10 años.
Medidas y propuestas de cambio para mejorar el problema de la vivienda en España
1. Actualizar las normativas urbanísticas: un primer paso
En ese sentido, una de las primeras medidas que deberíamos tomar sería actualizar las normativas urbanísticas existentes a esta nueva realidad, permitiendo ajustar la densidad de viviendas en las promociones a la necesidad actual.
La tendencia hacia viviendas más pequeñas: ¿Una solución viable para el sector residencial?
Ya no tiene sentido hablar de viviendas de mínimo 80 m2. En los núcleos de las grandes ciudades donde se concentra la mayoría de demanda para vivienda, deberíamos poder ofrecer a los promotores la posibilidad de ir a tamaños de vivienda mucho más pequeños.
Cada vez más, las unidades familiares están formadas por una sola persona o dos, y reduciendo el tamaño de las viviendas facilitaríamos la emancipación de los jóvenes, que podrían permitirse pagar un alquiler más asequible, que les permitiera transcurridos unos años optar por viviendas más grandes cuando sus necesidades familiares así lo exijan.
Permitiendo aumentar la densidad edificatoria conseguiríamos ampliar la oferta de pisos en alquiler en el mercado. El precio absoluto sería más asequible que el actual, y evitaría tener que ir a modelos de alquiler de habitaciones compartidas. En ese escenario, los promotores podrían obtener un mayor €/m2 en el precio del alquiler lo que les incentivaría a construir más viviendas, que es el objetivo final. Ampliar la oferta de vivienda en alquiler.
2. Reducir los plazos de tramitación urbanística: un ahorro significativo
La segunda medida que deberíamos conseguir es la drástica reducción de los plazos de tramitación urbanística de las diferentes administraciones. En ese sentido, la comunidad de Madrid ya está facilitando estos procedimientos mediante las declaraciones responsables y la participación de organismos externos que liberen de carga a la administración.
No tiene sentido que el plazo de consecución de licencias para construir esté cercano al año. 6 meses de ahorro en el plazo pueden suponer un ahorro en el precio superior al 4%, que sería directamente trasladable a la población.
Más allá de ofrecer una mayor seguridad jurídica que conlleva mejorar la toma de decisiones y evita tener que poner contingencias al realizar los planes de viabilidad, lo que se traduce en un menor coste.
3. Transformar el uso de los locales en planta baja: una oportunidad para la vivienda asequible
La tercera medida a realizar sería ofrecer la posibilidad de trasformar el uso de los locales en planta baja en zonas sin un interés comercial especial a vivienda de protección oficial. Hay hoy en día, en las principales ciudades, una gran cantidad de locales en planta baja que solamente soportan económicamente un uso como almacén, pues las rentas a las que se alquilarían no hacen viable la obra necesaria a acometer para una actividad comercial, dejando sin uso una gran cantidad de espacios en planta baja que dañan la imagen de las ciudades.
Con las oportunas consideraciones de patios, y aperturas necesarias para que las viviendas fueran habitables, deberíamos ser capaces de reconvertir todos esos locales y reinsertarlos en el mercado como vivienda asequible.
4. Revisar la política de vivienda social en grandes rehabilitaciones
Análisis de la política de rehabilitación de vivienda social en Barcelona
Por último, una de las medidas que más está penalizando el desarrollo inmobiliario en la ciudad de Barcelona, y que, a su vez está contribuyendo al deterioro del parque inmobiliario es la necesidad de destinar el 30% de las grandes rehabilitaciones a vivienda social.
Entendiendo la necesidad de ampliar el número de pisos protegidos, se ha demostrado que la fórmula ideada no está consiguiendo los resultados deseados.
La necesidad de mejorar la colaboración público-privada
Deberíamos poder mejorar la colaboración público - privada, e incentivar a los fondos y promotores suficientemente para que quieran construir ese 30% de vivienda protegida.
Si la subvención no es una posibilidad real, quizá la fórmula debería ser ampliar el techo libre máximo permitido para esa propiedad, de tal modo que a cambio de destinar un 30% a vivienda protegida, el propietario podría sufragar esa pérdida de margen vía la obtención de más superficie de vivienda libre.
A lo largo de la historia hemos visto políticas de impresión de más dinero por parte de las distintos gobiernos y bancos centrales, pues esta sería la versión inmobiliaria de generar más superficie de viviendas.
Sin duda es una medida que habría que estudiar cuidadosamente, pero estamos en un momento de emergencia ante la escasez de vivienda en alquiler, y deberíamos poder ser creativos y sobre todo colaborar entre todos para conseguirlo.
¿Los promotores y fondos inmobiliarios pueden ser parte de la solución?
Los promotores y fondos inmobiliarios no son el enemigo, deberían ser parte de la solución y el compañero de viaje ideal para encontrar una salida a la crisis de vivienda actual.